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飲食店開業準備・物件選びで重要なこと4つ/現役経営者が解説

今回は「飲食店始めたいけど、物件はどう選んだらいいの?」

という悩みにお答えします。

飲食店に限らず、店舗営業する際の物件選びは非常に大事になります。

うまくいかないからと言って簡単に場所は変えられませんからね。1番初めに決断するところで、1番重要な部分です。

最初の判断の精度を上げるためにもこの記事を是非参考にしてみてください。

このようなお悩みの方に読んで頂きたい記事です。

・物件はどうやって探したらいいの?

・場所は市街地?郊外?

・家賃はどれくらいがいいの?

・初心者が選んではいけない物件は?

では行ってみましょう!

飲食店は物件選びでお店の成功率が50%UPする

「物件は運です」

最初に元も子もないことを言ってしまいましたが、これが真実です。

飲食店に限ったことではないのですが、好条件な物件はすぐに次のお店が決まってしまいます。

何らかのお店を自分でやりたい、自分のお店を持ちたいという方は世の中に沢山います。

ですので、少しでもいい物件を見つけるためにも常日頃からアンテナを張っておくことが大事です。

では、今現在そういう物件情報に全くつてが無い方はどうやって見つけるのか?

一つは不動産屋に出向いて条件を話し探してもらう。

二つ目は自分の足で探す。

このどちらかになります。

不動産屋に探してもらう

探してもらう際は、条件を広くして探してもらうのが良いです。

例えば、場所は○○駅周辺と絞るよりも○○市全体で。家賃は15万~25万で。というように幅広く条件を出して、できるだけ多くの物件を探してもらいます。

なぜかというと、初めてお店を出すときには気持ちも高ぶって冷静な判断ができない場合があるからです。

物件を数多く見ることによって、それぞれの雰囲気や自分のやりたいイメージ、その物件の周りの環境などさまざまな情報を知ることができます。

そうすることによって、だんだんと自分の中でイメージが整理されてくるのです。

不動産屋もできるだけ色々なところに顔を出して、仲よくなっておくと有益な情報も回してくれるのでお勧めです。

僕が実際あったのは、「2か月後にあのお店が閉店することがあったから、家賃も下げるのでどうですか?」と声をかけられました。

結局別の物件に決めたのですが、そういったまだ表に出ていない情報も不動産屋はもちろん色々と持っています。

有益な情報は必ずありますので、定期的に交流を持っておくのもとても大事です。

自分の足で探す

不動産屋にお願いしておくのと同時に、こちらも行っておいた方がよいでしょう。

このやり方を行う場合には、繁華街で歩いて探してみることをおススメします。

繁華街を離れた郊外ですと、自分では探しにくいというのが一つと、繁華街を探すと同時に、自分のお店に活かせるコンセプトの参考になるからです。

ランチタイムやディナータイムに合わせて歩いてみてみると、狭い店なのにお客さんでいっぱいの店や、すごく新しくておしゃれな店なのにあんまり賑わっていないお店があったりと、その地域でどんなお店が受けやすいのかが自然と分かるようになります。

自分の足で「ここだ!」という物件はなかなかすぐには見つからないかもしれませんが、実際に歩いてみることで、今まで気が付かなかったことが多く見つかります。

僕もこの方法は3つくらいの街の繁華街を週3くらい回っていました。

平日の夜でもにぎわう街や、サラリーマンが多い町、若者が集まる町など、それぞれでやはり特色があります。

どの街でお店を出すかによっても、若干のコンセプトの修正は必要でしょう。

この町ではサラリーマン向けにさっぱりとしたメニューを増やそうとか、若者が多いならがっつりとした肉料理で勝負しようとか、そういった事も考えながら探すことにより、

この地域が自分に合うなと感じることができます。

飲食店開業は市街地が良い?それとも郊外?

結論から言いますと、市街地(繁華街)がベストです。

理由はすでにお客さんが周りにいるからです。

ではわかりやすく表にメリット・デメリットをまとめます。

場所 メリット デメリット
繁華街 集客しやすい・単価を上げやすい 家賃が高い・ライバルが多い
郊外 家賃が安い・こだわったお店が作りやすい 集客が難しい・単価を上げにくい

僕は郊外でお店をやっているのですが書き出したらあまりメリット無いですね…泣

駅近繁華街に出せるのが1番いいです。

メリット1・集客しやすい

これが何より重要です。お客さんが来なければ成り立ちません。

郊外ですと、周りにお店が無いことが多いので、あなたの店だけを目当てに毎日何人ものお客さんを集客しなければなりません。

つまりお店自体に非常に強いパワーが無ければ来てくれないという事です。

逆に繁華街ですと、周りにすでに人がたくさんいるはずです。

あとはその中で選ばれるお店を作るだけです。

新店オープンの看板を出すだけで、最初の入店はある程度見込めますし、人が集まりやすい場所なので常連の方も作りやすいでしょう。

もし夜遅くまで営業するのであれば2件目利用のお客さんも捕まえやすい所です。

すぐ近くで呑んでいて、「2件目どうする」という方があなたの店に流れてくることも繁華街ならではの特権です。

郊外のお店ではそういった事はほとんど期待できないので、その違いだけでも月の売り上げは大きく変わってきます。

1日1回転で終わるか、2回転できるかの違いは飲食店にとってはとても大きな差です。

メリット2・単価を上げやすい(夜営業のお店限定)

これは僕が常日頃から思っていることで、飲食店経営者なら皆さんあるあるだと思います。

どうやって単価を上げていくか。

ランチや夕方までの営業時間であれば客単価はそれほど変わらないでしょう。

ですので、夜営業をするという事を前提にお話しします。

お通し・サービス料

繁華街ではこういった名目で300円~500円かかると思います。

これを行っている理由としては、お通しに関してはお店のうりや味を知って頂きたいという事と、最初の料理が提供されるまでの繋ぎとして使われます。

サービス料はお酒を提供するお店になると、通常の飲食店よりもオーダーを取ったり、提供に行ったりとサービスの回数が単純に倍以上に増えます。その料金として取っている場合があります。

もし繁華街で夜営業するのであればこういった理由で300円から500円をプラスすることができるでしょう。

僕の住んでる町のお店ではほぼ100%こういった料金がかかります。

繁華街で夜営業のお店では、お通しやサービス料はかかって当たり前と感じる方はまだまだ多いです。

月1,000人来店すると300円×1,000で30万円の売り上げになります。

お通しの原価を引いたとしても約20万円は純利益お通しだけで社員1人分の給料は賄えてしまいます。

こちらは繁華街のお店の方が活かしやすいメリットになります。

お通しやサービス料を取るか取らないかはお店の自由なので郊外のお店でもできますが、繁華街のお店に比べて、ご飯だけを食べにくる方も多くなる傾向があります。

そういった方には拒否される可能性は上がります。

この辺りはお店のスタイルとして採用していくか、お通しやサービス料は取らずに純粋に勝負するかの2択になります。

 

一人当たりのオーダー数

お酒を出すお店ではオーダー数で売り上げが変わります。

繁華街と郊外で何が違うかと言いますと、

飲みに来るか、それともご飯を食べに来るかで客単価が変わることです。

居酒屋として利用してもらえれば、

2人客 500円×4杯+700円×4皿=1人当たり2,800円

夜ごはん利用であれば、

2人客 500円×2杯+1,000円×2皿=1人当たり1,500円

あくまで例ですが1人当たり1,000円の差が生まれる可能性が高いです。

確実に客単価を上げていくためには、繁華街の方がオーダー数を取りやすく結果売り上げに繋げやすいです。

飲食店開業で家賃はどれくらいが適正?

家賃の考え方で一番正確なのは

「家賃の10倍の売り上げを取れる物件かどうか」です。

なかには「坪単価で考える」など色々ありますが、正直あまりあてになりません。

僕も今まで7店舗オープンしてきましたが、全店家賃の10倍売れるかどうかで物件を選んできました。

家賃が15万であれば150万売ればある程度余裕を持って利益は出るという考え方です。

売上 1,500,000円
原価 525,000円(原価率35%…少し高めに設定してます) 35%
人件費 500,000円(30万1人・10万1人・5万2人など) 30%
水道光熱費 40,000円 6%
家賃 150,000円 10%
その他経費 30,000円(広告費・備品) 2%
返済 70,000円(5,000,000円5年返済の場合) 4.6%
利益 185,000円 12.3%

15万円の家賃で150万円売れば、毎月返済しても185,000円ずつ利益が出ます。

185,000は自分の給料に上乗せしてもいいし、新たにスタッフを雇ってお店を任せてしまうこともできます。

家賃の10倍売れさえすれば、5年でも10年でも潰れることはありません。5年後に返済が終わってしまえば、さらに7万円利益が上乗せです。

もちろん続けることは楽ではありませんが、最初にこの考え方を知っているだけでも成功率は格段に上がります。

飲食店開業で家賃の10倍売る考え方

150万売れそうな15万円の物件を見つけたとします。

経費に関しては上記の表でほぼほぼ合うと思います。

ではどうやって150万を売っていくか?

ざっくりと大きなところから考えていきます。

25日営業(週1定休)だと1日あたり60,000円

通し営業のカフェ業態
ランチ 客単価1,500円(理想) 客数27人 40,000円
ディナー 客単価2,000円 客数10人 20,000円
居酒屋
ディナー 客単価3,500円 客数17人 60,000円

1日平均するとそれぞれこういった売り上げの取り方になります。

カフェ業態の場合はランチの価格を高くしても来店してくれるメニュー構成が非常に大事になります。

ランチだけで40人来ていただければ、ディナーはボーナスタイムになります。

居酒屋業態も同じく、客単価が重要です。4,000円に上がれば1人20人来店で目標達成です。

また、ラーメン店など価格が安いタイプの業態ではいかに集客し回転させることができるかが重要となります。

1日に何人の来店が必要で、客単価をいくらに設定するかはそのお店のコンセプトが非常に重要になります。

こちらに詳しく書いてあります

どうもタカタカです。今回は「初心者でも成功する飲食店のジャンル選び」を解説していきます。もともと以前に会社員として、カフェの運営とプロデュースに携わっており、今現在はダイニングバルを会社として運営5年目となります。飲食店の開業後の廃業率が約20%…

 

飲食店開業で初心者が選んではいけない物件は?

入れ替わりが激しい物件

路地裏の物件

この2点は基本的に選ばないのが賢明です。

入れ替わりが激しい物件

みなさんも目にしたことがあると思いますが、

「あそこ前違う店だったよね」「今度は何のお店だろう」と定期的に入れ替わっている店です。

そういう店に共通しているのが、

入店しにくいと感じるお店という事です。

駐車場だったり、雰囲気だったり、外観だったり。

どんな業態のお店が入っても続かないのはお客さんが入りにくいと感じてしまうからです。

そういう物件に入る経営者に限って自信満々だったりします。

「うちの店なら大丈夫」と。

ですが、よほどの資金力がなかったり、どうしてもそこじゃなければいけないという理由がない限り避けるべき物件です。

路地裏の物件

こちらはお店のメニューや雰囲気が非常に重要になってきます。

もし路地裏の物件を選ぶのでしたら必ず行うことがあります。

・宣伝はSNSを積極的に活用する

・店外に写真付きのメニューを設置する。

宣伝はSNSを積極的に活用する

SNSは今現在では多くの飲食店が利用していますが、路地裏の店舗ではより一層重要と考えてください。

まず路面店に比べて立地が非常に不利です。ですので、オープン直後の新規客をできるだけ多く引き付けることが勝負になります。

特に効果的なのは、試作の様子や店内改装の様子など、お店のできていく様子をSNSにあげていくことによりオープン前から見込み客を少しずつ増やしていく戦法です。

新規客が多く来てくれれば、路地裏のお店はその特性上、「知る人ぞ知るお店」になりやすく常連客を増やす可能性が高まります。

その為にも最初の「メニューや雰囲気」を作りこむ必要があるのです。

店外に写真付きのメニューを設置する

路地裏の店は特に一見さんは入りにくいです。

こちらを念頭に入れてお店作りをすることがとても大事になります。

飲食店選びにおいて人は、失敗したくないと考えるのが一般的です。その不安をできる限り払拭することができれば、一見さんも入りやすくなります。

そこで効果的なのが写真付きの看板になります。

文字だけではいけないのか?という質問もありますが、看板を出さないよりは文字だけでも出しておいた方が効果はあります。

ですが、写真付きの方が圧倒的に通りを歩いている人の目に留まります。

文字だけだと流し読みになってしまうし、料理やメニューのイメージがしにくいのです。

写真の場合は逆にメニュー表記が無かったとしても、どんなお店なのかはすぐわかります。

できる限り入店する際の不安を払拭させることが、新規客を呼び込む上で重要なのです。

飲食店開業 物件選びまとめ

飲食店開業での物件選びはとても重要です。

最初にも書いた通り「運」もあります。

ですが、一番大事なことは焦らず数多くの物件を見るという事です。

・郊外よりも市街地(繁華街)

・家賃の10倍売れる物件を探す

・入れ替わりの激しい物件と路地裏の物件は避ける

まずはこの3つのポイントを中心にたくさんの物件を見てみましょう。

このポイントだけでも売れる飲食店への確率は非常に高くなります。

なぜそうなのかは上記をもう一度読んで頂き、ぜひ活かしていただければと思います。

最後までお読みいただきありがとうございました!