今回は「飲食店始めたいけど、物件はどう選んだらいいの？」
という悩みにお答えします。
飲食店に限らず、店舗営業する際の物件選びは非常に大事になります。
うまくいかないからと言って簡単に場所は変えられませんからね。１番初めに決断するところで、１番重要な部分です。
最初の判断の精度を上げるためにもこの記事を是非参考にしてみてください。
このようなお悩みの方に読んで頂きたい記事です。
・物件はどうやって探したらいいの？
・場所は市街地？郊外？
・家賃はどれくらいがいいの？
・初心者が選んではいけない物件は？
では行ってみましょう！
Contents
飲食店は物件選びでお店の成功率が５０％ＵＰする
「物件は運です」
最初に元も子もないことを言ってしまいましたが、これが真実です。
飲食店に限ったことではないのですが、好条件な物件はすぐに次のお店が決まってしまいます。
何らかのお店を自分でやりたい、自分のお店を持ちたいという方は世の中に沢山います。
ですので、少しでもいい物件を見つけるためにも常日頃からアンテナを張っておくことが大事です。
では、今現在そういう物件情報に全くつてが無い方はどうやって見つけるのか？
一つは不動産屋に出向いて条件を話し探してもらう。
二つ目は自分の足で探す。
このどちらかになります。
不動産屋に探してもらう
探してもらう際は、条件を広くして探してもらうのが良いです。
例えば、場所は○○駅周辺と絞るよりも○○市全体で。家賃は１５万～２５万で。というように幅広く条件を出して、できるだけ多くの物件を探してもらいます。
なぜかというと、初めてお店を出すときには気持ちも高ぶって冷静な判断ができない場合があるからです。
物件を数多く見ることによって、それぞれの雰囲気や自分のやりたいイメージ、その物件の周りの環境などさまざまな情報を知ることができます。
そうすることによって、だんだんと自分の中でイメージが整理されてくるのです。
不動産屋もできるだけ色々なところに顔を出して、仲よくなっておくと有益な情報も回してくれるのでお勧めです。
僕が実際あったのは、「２か月後にあのお店が閉店することがあったから、家賃も下げるのでどうですか？」と声をかけられました。
結局別の物件に決めたのですが、そういったまだ表に出ていない情報も不動産屋はもちろん色々と持っています。
有益な情報は必ずありますので、定期的に交流を持っておくのもとても大事です。
自分の足で探す
不動産屋にお願いしておくのと同時に、こちらも行っておいた方がよいでしょう。
このやり方を行う場合には、繁華街で歩いて探してみることをおススメします。
繁華街を離れた郊外ですと、自分では探しにくいというのが一つと、繁華街を探すと同時に、自分のお店に活かせるコンセプトの参考になるからです。
ランチタイムやディナータイムに合わせて歩いてみてみると、狭い店なのにお客さんでいっぱいの店や、すごく新しくておしゃれな店なのにあんまり賑わっていないお店があったりと、その地域でどんなお店が受けやすいのかが自然と分かるようになります。
自分の足で「ここだ！」という物件はなかなかすぐには見つからないかもしれませんが、実際に歩いてみることで、今まで気が付かなかったことが多く見つかります。
僕もこの方法は３つくらいの街の繁華街を週３くらい回っていました。
平日の夜でもにぎわう街や、サラリーマンが多い町、若者が集まる町など、それぞれでやはり特色があります。
どの街でお店を出すかによっても、若干のコンセプトの修正は必要でしょう。
この町ではサラリーマン向けにさっぱりとしたメニューを増やそうとか、若者が多いならがっつりとした肉料理で勝負しようとか、そういった事も考えながら探すことにより、
この地域が自分に合うなと感じることができます。
飲食店開業は市街地が良い？それとも郊外？
結論から言いますと、市街地（繁華街）がベストです。
理由はすでにお客さんが周りにいるからです。
ではわかりやすく表にメリット・デメリットをまとめます。
| 場所 | メリット | デメリット |
| 繁華街 | 集客しやすい・単価を上げやすい | 家賃が高い・ライバルが多い |
| 郊外 | 家賃が安い・こだわったお店が作りやすい | 集客が難しい・単価を上げにくい |
僕は郊外でお店をやっているのですが書き出したらあまりメリット無いですね…泣
駅近繁華街に出せるのが１番いいです。
メリット１・集客しやすい
これが何より重要です。お客さんが来なければ成り立ちません。
郊外ですと、周りにお店が無いことが多いので、あなたの店だけを目当てに毎日何人ものお客さんを集客しなければなりません。
つまりお店自体に非常に強いパワーが無ければ来てくれないという事です。
逆に繁華街ですと、周りにすでに人がたくさんいるはずです。
あとはその中で選ばれるお店を作るだけです。
新店オープンの看板を出すだけで、最初の入店はある程度見込めますし、人が集まりやすい場所なので常連の方も作りやすいでしょう。
もし夜遅くまで営業するのであれば２件目利用のお客さんも捕まえやすい所です。
すぐ近くで呑んでいて、「２件目どうする」という方があなたの店に流れてくることも繁華街ならではの特権です。
郊外のお店ではそういった事はほとんど期待できないので、その違いだけでも月の売り上げは大きく変わってきます。
１日１回転で終わるか、２回転できるかの違いは飲食店にとってはとても大きな差です。
メリット２・単価を上げやすい（夜営業のお店限定）
これは僕が常日頃から思っていることで、飲食店経営者なら皆さんあるあるだと思います。
どうやって単価を上げていくか。
ランチや夕方までの営業時間であれば客単価はそれほど変わらないでしょう。
ですので、夜営業をするという事を前提にお話しします。
お通し・サービス料
繁華街ではこういった名目で３００円～５００円かかると思います。
これを行っている理由としては、お通しに関してはお店のうりや味を知って頂きたいという事と、最初の料理が提供されるまでの繋ぎとして使われます。
サービス料はお酒を提供するお店になると、通常の飲食店よりもオーダーを取ったり、提供に行ったりとサービスの回数が単純に倍以上に増えます。その料金として取っている場合があります。
もし繁華街で夜営業するのであればこういった理由で３００円から５００円をプラスすることができるでしょう。
僕の住んでる町のお店ではほぼ１００％こういった料金がかかります。
繁華街で夜営業のお店では、お通しやサービス料はかかって当たり前と感じる方はまだまだ多いです。
月1,000人来店すると３００円×1,000で３０万円の売り上げになります。
お通しの原価を引いたとしても約２０万円は純利益でお通しだけで社員１人分の給料は賄えてしまいます。
こちらは繁華街のお店の方が活かしやすいメリットになります。
お通しやサービス料を取るか取らないかはお店の自由なので郊外のお店でもできますが、繁華街のお店に比べて、ご飯だけを食べにくる方も多くなる傾向があります。
そういった方には拒否される可能性は上がります。
この辺りはお店のスタイルとして採用していくか、お通しやサービス料は取らずに純粋に勝負するかの２択になります。
一人当たりのオーダー数
お酒を出すお店ではオーダー数で売り上げが変わります。
繁華街と郊外で何が違うかと言いますと、
飲みに来るか、それともご飯を食べに来るかで客単価が変わることです。
居酒屋として利用してもらえれば、
２人客 ５００円×４杯＋７００円×４皿＝１人当たり２，８００円
夜ごはん利用であれば、
２人客 ５００円×２杯＋１，０００円×２皿＝１人当たり１，５００円
あくまで例ですが1人当たり１，０００円の差が生まれる可能性が高いです。
確実に客単価を上げていくためには、繁華街の方がオーダー数を取りやすく結果売り上げに繋げやすいです。
飲食店開業で家賃はどれくらいが適正？
家賃の考え方で一番正確なのは
「家賃の１０倍の売り上げを取れる物件かどうか」です。
なかには「坪単価で考える」など色々ありますが、正直あまりあてになりません。
僕も今まで７店舗オープンしてきましたが、全店家賃の１０倍売れるかどうかで物件を選んできました。
家賃が１５万であれば１５０万売ればある程度余裕を持って利益は出るという考え方です。
| 売上 | １，５００，０００円 | |
| 原価 | ５２５，０００円（原価率３５％…少し高めに設定してます） | ３５％ |
| 人件費 | ５００，０００円（３０万１人・１０万１人・５万２人など） | ３０％ |
| 水道光熱費 | ４０，０００円 | ６％ |
| 家賃 | １５０，０００円 | １０％ |
| その他経費 | ３０，０００円（広告費・備品） | ２％ |
| 返済 | ７０，０００円（５，０００，０００円５年返済の場合） | 4.6％ |
| 利益 | １８５，０００円 | 12.3％ |
１５万円の家賃で１５０万円売れば、毎月返済しても１８５，０００円ずつ利益が出ます。
１８５，０００は自分の給料に上乗せしてもいいし、新たにスタッフを雇ってお店を任せてしまうこともできます。
家賃の１０倍売れさえすれば、５年でも１０年でも潰れることはありません。５年後に返済が終わってしまえば、さらに７万円利益が上乗せです。
もちろん続けることは楽ではありませんが、最初にこの考え方を知っているだけでも成功率は格段に上がります。
飲食店開業で家賃の１０倍売る考え方
１５０万売れそうな１５万円の物件を見つけたとします。
経費に関しては上記の表でほぼほぼ合うと思います。
ではどうやって１５０万を売っていくか？
ざっくりと大きなところから考えていきます。
２５日営業（週１定休）だと１日あたり60,000円
| ランチ | 客単価1,500円（理想） | 客数２７人 | ４０，０００円 |
| ディナー | 客単価2,000円 | 客数１０人 | ２０，０００円 |
| ディナー | 客単価3,500円 | 客数１７人 | ６０，０００円 |
１日平均するとそれぞれこういった売り上げの取り方になります。
カフェ業態の場合はランチの価格を高くしても来店してくれるメニュー構成が非常に大事になります。
ランチだけで４０人来ていただければ、ディナーはボーナスタイムになります。
居酒屋業態も同じく、客単価が重要です。4,000円に上がれば１人２０人来店で目標達成です。
また、ラーメン店など価格が安いタイプの業態ではいかに集客し回転させることができるかが重要となります。
１日に何人の来店が必要で、客単価をいくらに設定するかはそのお店のコンセプトが非常に重要になります。
こちらに詳しく書いてあります
飲食店開業で初心者が選んではいけない物件は？
入れ替わりが激しい物件
路地裏の物件
この２点は基本的に選ばないのが賢明です。
入れ替わりが激しい物件
みなさんも目にしたことがあると思いますが、
「あそこ前違う店だったよね」「今度は何のお店だろう」と定期的に入れ替わっている店です。
そういう店に共通しているのが、
入店しにくいと感じるお店という事です。
駐車場だったり、雰囲気だったり、外観だったり。
どんな業態のお店が入っても続かないのはお客さんが入りにくいと感じてしまうからです。
そういう物件に入る経営者に限って自信満々だったりします。
「うちの店なら大丈夫」と。
ですが、よほどの資金力がなかったり、どうしてもそこじゃなければいけないという理由がない限り避けるべき物件です。
路地裏の物件
こちらはお店のメニューや雰囲気が非常に重要になってきます。
もし路地裏の物件を選ぶのでしたら必ず行うことがあります。
・宣伝はＳＮＳを積極的に活用する
・店外に写真付きのメニューを設置する。
宣伝はＳＮＳを積極的に活用する
ＳＮＳは今現在では多くの飲食店が利用していますが、路地裏の店舗ではより一層重要と考えてください。
まず路面店に比べて立地が非常に不利です。ですので、オープン直後の新規客をできるだけ多く引き付けることが勝負になります。
特に効果的なのは、試作の様子や店内改装の様子など、お店のできていく様子をＳＮＳにあげていくことによりオープン前から見込み客を少しずつ増やしていく戦法です。
新規客が多く来てくれれば、路地裏のお店はその特性上、「知る人ぞ知るお店」になりやすく常連客を増やす可能性が高まります。
その為にも最初の「メニューや雰囲気」を作りこむ必要があるのです。
店外に写真付きのメニューを設置する
路地裏の店は特に一見さんは入りにくいです。
こちらを念頭に入れてお店作りをすることがとても大事になります。
飲食店選びにおいて人は、失敗したくないと考えるのが一般的です。その不安をできる限り払拭することができれば、一見さんも入りやすくなります。
そこで効果的なのが写真付きの看板になります。
文字だけではいけないのか？という質問もありますが、看板を出さないよりは文字だけでも出しておいた方が効果はあります。
ですが、写真付きの方が圧倒的に通りを歩いている人の目に留まります。
文字だけだと流し読みになってしまうし、料理やメニューのイメージがしにくいのです。
写真の場合は逆にメニュー表記が無かったとしても、どんなお店なのかはすぐわかります。
できる限り入店する際の不安を払拭させることが、新規客を呼び込む上で重要なのです。
飲食店開業 物件選びまとめ
飲食店開業での物件選びはとても重要です。
最初にも書いた通り「運」もあります。
ですが、一番大事なことは焦らず数多くの物件を見るという事です。
・郊外よりも市街地（繁華街）
・家賃の１０倍売れる物件を探す
・入れ替わりの激しい物件と路地裏の物件は避ける
まずはこの３つのポイントを中心にたくさんの物件を見てみましょう。
このポイントだけでも売れる飲食店への確率は非常に高くなります。
なぜそうなのかは上記をもう一度読んで頂き、ぜひ活かしていただければと思います。
最後までお読みいただきありがとうございました！
